CHUYỂN ĐỘNG THỊ TRƯỜNG M&A bất động sản khối ngoại lặng sóng

Xu hướng M&A thời gian tới, các nhà đầu tư sẽ nhắm vào bất động sản công nghiệp. Ảnh: Đức Thanh

Chưa bằng nửa cùng kỳ năm ngoái

Theo số liệu của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, giá trị góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản trong 8 tháng của năm 2021 đạt hơn 557 triệu USD, cao gần gấp đôi so với con số trong nửa đầu năm. Chỉ riêng hai tháng 7 và 8, nhà đầu tư ngoại thực hiện thành công 31 lượt góp vốn, mua cổ phần với tổng giá trị 266,7 triệu USD. Đây là tín hiệu tốt ngay giữa lúc nền kinh tế và doanh nghiệp oằn mình chống đỡ tác động của Covid-19.

Về xu hướng M&A giai đoạn tới, theo các chuyên gia, bất động sản khu công nghiệp vẫn là phân khúc sôi động do các nhà máy có xu hướng dịch chuyển ra khỏi Trung Quốc. Đây là cơ hội để các nhà đầu tư bất động sản công nghiệp tung ra nhiều Dự án, đón đầu và đáp ứng các khoản đầu tư sản xuất giá trị cao.

Dẫu vậy, con số 557 triệu USD trong 8 tháng qua chưa bằng một nửa so với thành tích 1,22 tỷ USD cùng kỳ năm ngoái. Lý giải cho chiều hướng đi xuống của dòng vốn ngoại, Giám đốc điều hành Colliers Việt Nam, ông David Jackson cho rằng, do diễn biến phức tạp của đại dịch, không riêng Việt Nam, mà nhiều nước trên thế giới áp dụng giãn cách xã hội và hạn chế đi lại, khiến nhà đầu tư khó tiếp xúc, giao dịch.

Các hoạt động mua bán - sáp nhập (M&A) bất động sản trong hơn 1 năm qua có xu hướng chậm lại. Các thương vụ thành công đa phần là giữa các nhà đầu tư trong nước, hoặc các nhà đầu tư nước ngoài đã hiện diện và hoạt động tại thị trường Việt Nam.

M&A dự án từ các nhà đầu tư nước ngoài không nhiều, nhưng xét về giá trị giao dịch, các thương vụ dẫn đầu lại thuộc về khối ngoại, điển hình như giữa Actis - An Phát Holdings, ESR - BWID, KTG - Boustead, KTB - LogisValley, Indochina Kajima - DeepC...

Về giá cả, theo bà Lê Phương Lan, Trưởng bộ phận Tư vấn đầu tư tại Savills Hà Nội, giá bất động sản nhà ở của Việt Nam không hề giảm, thậm chí còn tăng. Lý do là chính sách tiền tệ được nới lỏng khiến nhiều chủ bất động sản kỳ vọng dịch bệnh sẽ sớm qua và thị trường sẽ hồi phục mạnh, do đó họ giữ lại các bất động sản để chờ hoặc định giá ở mức cao.

Trong khi đó, đánh giá và kỳ vọng của bên mua lại không lạc quan như bên bán. Họ thận trọng hơn khi xuống tiền đầu tư tại thời điểm này, với tâm lý chung là “chờ đợi rồi hành động”. Đồng thời vì nhiều lý do, tiến độ hoàn thành pháp lý - điều kiện tiên quyết để thực hiện mua bán, của các dự án bất động sản cũng bị chậm hơn so với dự kiến.

Vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc Bộ phận Tư vấn & Giao dịch - Dịch vụ văn phòng, CBRE Việt Nam cho rằng, cánh cửa M&A bất động sản vẫn rộng mở, đây vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn. M&A là cách tốt nhất để thâm nhập và mở rộng thị phần. Trong giai đoạn dịch bệnh, M&A lại càng hiệu quả vì tiết kiệm được thời gian tìm kiếm, xây dựng, thêm vào đó, họ có thể đạt doanh thu ngay từ nguồn khách hiện hữu.

Trong những tháng còn lại của năm 2021, những nhà đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam gồm các quỹ đầu tư, chủ đầu tư bất động sản công nghiệp, sẽ vẫn tiếp tục tìm kiếm mở rộng danh mục tài sản. Họ vẫn theo đuổi các dự án trong tầm ngắm, mặc dù có chậm tiến độ đôi chút. Vì vậy, dòng vốn góp và mua cổ phần của các nhà đầu tư này sẽ không bị ảnh hưởng.

Với các nhà đầu tư nước ngoài mới nhập cuộc, song song với việc tìm kiếm đất công nghiệp, họ cũng luôn tích cực để mắt tới các cơ hội M&A. Nhiều công ty sản xuất đang tìm cách mua lại nhà xưởng xây sẵn để mở rộng quy mô trong thời gian ngắn, tránh đứt gãy sản xuất.

Song, theo ông Hiếu, khó khăn trong M&A bất động sản sẽ đến với các nhà đầu tư nước ngoài đang tìm hiểu để gia nhập thị trường. Tiến độ tìm hiểu thị trường của họ đã và sẽ chậm lại vì chưa thể sang Việt Nam ngay, cho nên dòng vốn góp và mua cổ phần từ các nhà đầu tư này khó giải ngân trong những tháng còn lại trong năm.

Xét về địa bàn, triển vọng tốt M&A bất động sản rơi vào thị trường phía Bắc, nhất là các địa phương như Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương, Hải Phòng. Ở phía Nam, tiến độ giải ngân vốn ngoại vào bất động sản có thể nhỉnh lên trong 3 tháng cuối năm khi các tỉnh, thành phố mở cửa trở lại một phần

Ông David Jackson dự đoán, dòng vốn ngoại qua kênh góp và mua cổ phần vào lĩnh vực bất động sản trong những tháng cuối năm sẽ tiếp tục tăng, nhưng khó có thể đột biến và tổng dòng vốn qua kênh này đến cuối năm sẽ không cao hơn năm ngoái.

“Covid-19 đã và đang cản trở các hoạt động giao dịch và di chuyển quốc tế, nên sẽ rất khó đầu tư vào thời điểm này. Nhưng thị trường bất động sản Việt Nam là một thị trường tiềm năng và trong tương lai vẫn sẽ thu hút nhiều vốn đầu tư nước ngoài”, ông David Jackson nhận định.

Cũng theo đại diện Colliers Việt Nam, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn nhiều phân khúc chưa khai thác, nên các doanh nghiệp nước ngoài khó bỏ qua cơ hội đầu tư vào Việt Nam. Bằng chứng là giai đoạn 2018 - 2019, cả năm 2020 và nửa đầu năm 2021, hàng tỷ USD đã được đổ vào bất động sản, xu hướng này sẽ tiếp tục duy trì trong thời gian tới. Các tập đoàn lớn của Việt Nam như Novaland, Vingroup, Sunshine, Sun Group… ồ ạt săn quỹ đất mới, hoặc gọi vốn để phát triển dự án đang tạo nên một thị trường M&A nhộn nhịp.

“Bất động sản Việt Nam vẫn là kênh đầu tư ưa thích của các nhà đầu tư Hồng Kông, Singapore, Nhật Bản... Việc chuyển tiếp áp dụng Luật Đầu tư 2014 và Luật Đầu tư 2020 đã tác động tích cực đến việc cấp mới/điều chỉnh các dự án đầu tư nước ngoài ở Việt Nam”, ông David Jackson nói.